Сегодня в областной Думе прошло второе заседание рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Её участники обсудили порядок проведения оценки, формирование перечня объектов, подлежащих аудиту, механизмы оспаривания кадастровой стоимости.
Что подлежит оценке и как определяют кадастровую стоимость
В Белгородской области кадастровая оценка проводится ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области». Основой всех мероприятий служит Федеральный закон № 237 «О государственной кадастровой оценке» и приказ Минэкономразвития № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
В этом году в области проводится государственная кадастровая оценка земель всех категорий. В следующем – определят стоимость всех объектов капитального строительства.
В перечень для оценки попадают объекты, которые имеются в базе данных Единого государственного реестра недвижимости.
Для объектов капитального строительства учитываются такие характеристики как: вид объекта недвижимости (здание, помещение), назначение (жилое, нежилое), наименование (офисное, торговое, производственное и др.), площадь, местоположение, материал стен (кирпичные, деревянные, бетонные и др.), этажность (номером этажа), год завершения строительства, год ввода в эксплуатацию и ряд других.
Основные параметры земельных участков, которые берутся в расчёт при определении их стоимости: категория земельного участка, вид разрешённого использования, местоположение, площадь, расположение в пределах земельного участка объектов капитального строительства, наличие в населённом пункте центрального водоснабжения, электроснабжения и др.
«Кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки объектов недвижимости, индивидуальные специфические характеристики объекта недвижимости при определении стоимости не учитываются. При определении кадастровой стоимости используются методы оценки, при которых осуществляются построение единых моделей определения кадастровой стоимости для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Объекты недвижимости группируются по кодам расчёта видов использования и иным характеристикам», – рассказала директор ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Наталья Чуева.
Как исправить «кадастровые» ошибки
Проведение по принципу массовой оценки часто не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость конкретного объекта недвижимости.
При этом результаты оценки в Белгородской области оспариваются не так часто.
С начала 2020 года по настоящее время в судебном порядке было рассмотрено 10 административных исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в отношении 191 земельного участка. Решение суда об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной было принято в отношении 182 участков. А в восьми случаях истцы сами отказались от требований, так как по результатам экспертизы рыночная стоимость превысила кадастровую.
Была оспорена и стоимость 20 объектов капитального строительства – по части объектов назначена экспертиза, часть находится в производстве суда, в отношении 1 объекта недвижимости административный иск оставлен без рассмотрения.
«У нас по объектам капитального строительства оценивалось примерно 1 млн 200 объектов, а в суд «зашло» только 20 объектов, – подчеркнула Наталья Чуева. – Это говорит не только о качестве нашей работы, но и о том, что эти вопросы активно решаются в досудебном порядке, мы рассматриваем все обращения, рассказываем собственнику – как можно выйти из ситуации, какие внести дополнительные сведения. Сами рассматриваем сведения, которые нам предоставляют. Любому собственнику нужно обращаться к нам, не нужно заказывать дорогие рыночные отчёты».
Также Наталья Ивановна напомнила, что в области идёт кадастровая оценка земельных участков, и центр кадастровой оценки просит всех уже сейчас предоставлять декларации, которые помогут сделать аудит земель более объективным.
Вопросы и предложения
«В принципе, оценка адекватна, но напряжённость часто возникает не столько от самой оценки, но от налоговой ставки, – включился в дискуссию Уполномоченный по правам предпринимателей Владислав Епачинцев. – Нужно подумать, чтобы в отношении каких-то категорий принять всё-таки льготные налоговые ставки. Оценка более-менее правильная, но все решает по сути ставка».
Эту позицию поддержал руководитель рабочей группы, депутат Игорь Барщук: «На следующем заседании мы будем обладать информацией – в каком статусе с точки зрения ценообразования при сравнении равных земельных участков и объектов недвижимости мы будем находиться в сравнении со своими ближайшими соседями в ЦЧР, и также увидим в сравнении процент налога от кадастровой стоимости, который бизнес уплачивает. У нас парадокс: при том, что по уровню ВВП малый и средний бизнес Белгородской области - лидер в Черноземье, по количеству вовлечённых людей в МСП мы занимаем последнее место. Нужно сверить часы с коллегами, где предпринимательство носит более массовый характер».
«Почему мы всегда думаем, что нам нужно стремиться к каким-то комиссиям, оспариваниям и всему остальному? Почему мы не упрощаем жизнь наших людей на этапе формирования оценки?» -- отметил депутат Эдуард Журналёв. Он предложил подумать над вопросом упрощения перевода объектов капстроительства на другой вид разрешённого использования. Сейчас это возможно сделать по заявлению правообладателя только, если объект не меняет своего функционального назначения. В остальных случаях требуется долгий путь оформления изменений в архитектуре и других ведомствах. «Нам на территории Белгородской области сделать такой же простой формат, какой сейчас есть, например, в отношении земельных участков. Чтобы собственник мог выбрать из определённого перечня, это упростит очень многие вопросы», – предложил депутат.
Сделать механизм кадастровой оценки доступным, а информирование о ней – персональным
Информированность населения и понимание системы ценообразования позволит убрать социальную напряжённость и ответить на многие вопросы населения при проведении кадастровой оценки, высказала точку зрения первый вице-спикер Думы Елена Бондаренко. Она предложила центру кадастровой оценки составить своего рода памятку, в которой будут указаны основные факторы, влияющие на оценку, и их удельный вес: «Тот опыт комиссии, который у вас есть, он позволяет сгруппировать наиболее весомые факторы ценообразования и дать по ним какие-то рекомендации». Предполагается, что такой информационный листок должен содержать и конкретные примеры: как варьируется кадастровая стоимость объекта, если в нём изменить один из показателей – материал стен, год строительства, степень физического износа здания и т.д.
Вопросы информирования населения должны стать одной из основных тем следующего заседания рабочей группы. Её участники считают, что оповещение должно быть персональным – об изменении кадастровой стоимости своей недвижимости должен знать каждый. Делать это пока предлагалось с помощью, например, сервисов налоговой службы или госуслуг. «То, что сегодня есть каналы, по которым граждане оповещаются массово, это очевидно: у нас и газ, и электроэнегия, и налоги – всё идёт в электронном формате, кроме события, которое происходит независимо от участия гражданина по оценке его дома», – отметил Игорь Барщук. К решению вопроса привлекут представителей Министерства цифрового развития.
